牛刀:从2013年开始中国房地产创富潮结束(图)

 作者:夹谷泵蘼     |      日期:2018-02-02 06:14:21
尽管中国的改革开放从1980年就开始,但是,中国的第一轮财富的大爆发是与美元指数上线时一同起步的,这不仅仅只是一个历史的巧合,更不完全是一个偶然,而在内涵上是一种历史的必然起码我是这样认为的实际上美元指数建立时间比较早,但是,因为科技水平的问题,一直没有上线当时的华尔街,有很多黄马甲承担的是为投资人进行交易的职责,因为当时还没有网络,交易所的交易由交易员来完成电子技术的发展,使华尔街出现电子显示屏,才促使了美元指数在1985年上线,按照美国的财年来算,应该是1986年2月4日这一历史性的时刻,决定了人类经济生活发生巨变这是经济上的一个小拐点,不是大的变局 这个时候,中国最热闹的是每年两次的广交会,人山人海,非常繁华,世所罕见广交会在中国从1957年就开始举办,被称为中国商品交易会,后因为老毛反对封资修被绞杀我国设立深圳特区后,随着对外交易的进一步活跃,广交会开始重新开锣邓小平对中国有贡献吗有,这个就是,不仅活跃了经济,而且,由此产生了中国的第一批富豪阶层那时,只要在广交会拿到那怕是一个小订单都能发大财珠三角从此成为新中国第一批富人的诞生地,也成为全国很多大陆省份向往的地方,从此,开始了中国历史上第三次人口大迁徙,湖南、湖北、江西、安徽、四川、山东等省开始了蔚为壮观的前往南方的打工潮,催生了一轮经济的繁荣可以说,那个时候,珠三角遍地黄金,很多移民找到一把金钥匙,落地生根,成为一代新贵,到处是创富的传奇这个机会可以说是千载难逢 但是,花开总有花落时经济的发展必然带来思想的活跃,因为世界的窗口一但打开,新的思想新的思维新的方法顿时涌进中国,用当时官方的话来说那就是,打开窗户把蚊子苍蝇都放进来了,那时,谁也不知道,官方的“蚊子苍蝇”究为何物,因为镀金时代大家都在赚钱,没有人会考虑很多但是,不幸的是,因为经济的发展当时中国发生了通胀,这一次是中国改革开放发生的第二次通胀,第一次通胀是在80年代初期发生的,因为当时中国商品短缺,一遇到进口商品大家都去哄抢,当时,汇率是管制的,没有人有外汇,只有外汇兑换券,在黑市上都卖很高价钱,引发了商品价格的普遍上涨;这一次是通胀受害最大的是大学生,他们感受最深的就是学校食堂饭菜都涨价了,而很多人是穷人家的孩子,读书本来就没有钱,生活发生困难,怨气顿生那时,腐败现象有一点滋生,不是很严重,两极分化更没有现在这么严重,物价根本没有出现过上涨,再说,前几年,朱德元帅的孙子都因为犯事被枪毙了,当时,朱德元帅已故,康克清大姐忍痛割爱大义灭亲,新闻出现在《人民日报》上朱国华,1983年枪决,时住天津市和平区睦南道100号,其在此奸污女性三十人,时人目之为淫窟,临刑前昂首挺胸,按其首而复抬之,观者有言曰:“此真乃将门之后”所以,那时,没有多少高官之后敢胡作非为但是,当时的大学中风传一位高官子女开办皮包公司为自己谋利,立马要求反腐败,把事情越闹越大恰恰在这时,柏林墙倒塌,东欧社会主义开始瓦解,给国内造成恐慌在这里,我觉得有必要交代一下背景,当时的德国被称为东德西德,东西柏林只隔一堵墙,史称为柏林墙,是二战后留下来的产物东柏林的统治者为了掩盖经济上的落后,对东德人民实行愚民政策,不断讲东德的经济增长超过西德,人民生活水平比西德高,并且,编造假数据欺骗公众,最著名的假数据就是劳动率水平在追赶西德,开始是东德只有西德的50%,逐年突破60%,在柏林墙倒塌前,东德统治者宣布劳动率水平是西德的80%,柏林墙一倒,真相大白,东德劳动率水平从来就没有西德的30%所谓社会主义独裁国家,一贯是作假的这和现在中国一样,将GDP拉的高高,将CPI降得低低,手法都是一样,作假 中国在经历了一场旷古未有的大灾难后,开始了经济上的治理整顿,第一轮财富高潮逐步退潮,不过一直持续到2008年,才消灭了一批当时的小老板们,一场由美国次贷危机下来,很多人血本赔光这是后话再讲第一波财富浪潮退潮后,中国出了一位朱镕基,逐步建立起来了中国的资本市场,也就是在深沪两地设立证券交易所,开始募集股东,筹备上市这样,才迎来第二轮财富高潮不过,当时很多人自己错失了这个机会当时在深圳流传这样一个股市,一个公司老板找到他的老乡,拿出一张叫做股票的花花绿绿的纸,上面盖着深圳证券交易所的公章,要求他出十万元钱入股,不断的告诉他这是原始股,这件事情的好处,以后可以凭这张纸享受公司分红,可以分到多少多少,这个老乡问老板:“你如果跑路了,我找谁去我还不知道你这个人吗,四处欠债”老板回答说:“这里盖了公章,他们就在蔡屋围,是国家的,他们跑不了”这样好说歹说,这个老乡终于跑到银行取出10万现钞,买下这张纸,心里老大不痛快随后,两人一起喝酒,喝到深更半夜,分手后,老乡来到香蜜湖边,心里始终不痛快,老子十万块换你这张鬼纸,这下亏大了,就当被他骗了一回想着想着,加上酒也喝多了,把这张鬼纸揉成一团,扔进了香蜜湖心里愤愤的说:鬼才相信这个好事 半年后,深圳股市开锣这个股票暴涨,其实,就是一只养鸡股,只因为这个企业养的鸡销往香港,受到香港投资人的热捧,股价涨到68元人民币这个老板突然想起这个老乡,满世界找,终于在一家香蜜湖傍边的餐馆找到这个老乡,让他将股票拿去兑现这个老乡听完后一直在傻眼,很久很久才呆呆的说了一句话:一栋银湖别墅不见了从此发傻,一直到现在当时只要买到原始股,所有人都发大财,一辈子不用操心吃喝而现在的中国股市,大家已经看见,已经成为权贵们的财富绞肉机,弄的所有散户大多数亏钱这是中国资本市场的必然结果,本质原因就不用我多说啦 再来看看被我们称为第三次财富潮,也就是地产狂潮我可以这么说,除了2007年以前的买家外,大家全体都是输家什么原因,大家都知道,你买的房子即使名义价格上涨,也远远赶不上货币贬值的速度,不懂此理者当然大有人在,不过都属于欺骗买房人而已有个网友算了一笔账,怎么算怎么是亏 假设已有一套房,现在再以1万元/平米,投资一套总价100万元的新房,假设3年后房价涨到120万元再出售,扣除资金成本、利息、税费,自己还能剩多少纯利润 首先,买房人需要支付6成首付,即60万元另外40万元,申请商业贷款,贷30年,贷款利率为基准利率6.55%的1.1倍,即7.205%,按等额本息法,每月要还房货2716.51元前3年的利息成本,约为7万元 由于是第二套房,需要缴纳房屋总价3%的契税,即3万元带电梯的房子,维修基金为120x100=1.2万元 根据以上数据,这套房3年后出售时,将要承担的总成本(不含出售时的税费)为7万十3万十1.2万=11.2万元 假设这套房3年后以120万元(双方各自付税)出售,买卖双方还要缴税费和中介费若按差额20%征个税,个税=(120万-100万)x20%=4万元营业税=120万x5.6%=6.72万元中介费=120万x1.2%=1.44万元卖家要缴的税费和中介费一共为12.16万元(假设买家是首套房,买家要缴纳契税120万x1.5%二1.8万元,还要缴纳中介费120万x2.4%=2.88万元,买家一共要支付4.68万元)综上所述,这套房的总投资成本及交易成本,累计为11.2万+12.16万=23.36万元 而这套房的账面升值为:120万-100万元=20万元20万-23.36万=-3.36万元 算下来,100万元买下这套房,3年后以120万元出售,不仅不赚钱还亏了3.36万元 如果这60万元不作为首付投入房地产投资,而拿来存银行,收益有多少部分银行3年定期存款的利率为基准利率1.1倍,即4.675%,60万元3年定期存款的利息=60万元x4.675%x3,约等于8.4万元 那么,是谁在赚钱呢一是政府和银行,在房产上不仅赚取土地出让金还有大量的税费,可以说占到房价的60%左右;二是开发商,大家也看到,中国能够上富豪榜的绝大多数是开发商,就知道他们享受垄断的暴利,具体我就不说了;三是地方官员加大了灰色收入,比例大约占房价的10%至25%,看区域和楼盘情况而定炒房客有赚钱的,但是,大量的人已经跑不出来了,根本也无法盈利 所以,这一轮所谓的财富潮实际上是官商勾结掠夺全民财富的结果,根本称不上财富潮,反而将有些家庭财富搜刮一空,甚至他们的房贷必须要付出十几年甚至几十年的努力最后是越来越多的需要住房的人更加买不起房子这是本质,也是最后的结果 至于国五条的推出,时机的选择是多么精妙,正是在美元上涨的同一天为这个问题,我考虑了很久,联想起北京上海一系列的炒作,其实都是为了国五条做出铺垫这次炒作北京房价上涨最早的人是贾康,身份是财政部税务研究所所长这就很奇怪了,我和贾康尽管不是很熟,但是,都是中国人,也都是在中国许多城市天天飞来飞去的人,少不了大家常见面,也一同在中央电视台做过节目,印象中他并不是一个炒房客,也与他的身份不相符那么,他出面炒作房价上涨是不是有别的什么目的而且,他当时的炒作新闻在网上铺天盖地,一套房子一夜之间涨价70万传遍全国 现在想起来,国务院要推出房地产新政,而且涉及的是税收,一定要找到充分的理由,这个理由就是压不住房价上涨,没有办法而为之所以,舆论上一定要配合,而说不准贾康本身就是这次房地产税收政策的制定层面人物之一,也就是说他早就知道要推出这个政策,只是苦于找不到时机,但是,无论如何要赶在两会开始之前,这样贾康自然就是最合适的人选,由他出面炒作北京房价暴涨可信度一定很高,再配合房叔房姐的炒作可以形成一定的热度,再顺势推出国五条,以及后续一系列政策,开发商和中介公司、炒房客都无话可说,一下把他们的嘴都封上了,让开发商、中介公司和炒房客都哑口无言真是一着妙棋 事实上,当时,北京投机炒房也很严重我的一个朋友是中南海卫士,在北京服役8年,也是北京户口,居然有一群炒房客找到他,用他的身份去炒楼,给他不菲的费用,这种行为俗称买“房票”当他征求我的意见是,我让他一口回绝,不收炒房客的钱这位卫士立马回绝了这件事可以看出有多少人在北京挖空心思炒楼还有一个天津的朋友告诉我,天津的炒房客七八个人正在互相凑钱去北京炒楼还有一个浙江的出口企业老板,刚刚拿到一笔出口退税的资金,往年都要用这笔资金进原材料以便保证生产,但是,现在生意不好,一大笔钱放在这儿很难办,也准备去北京炒楼就我一个人都知道周边的这些事,可想而知,有多少人准备去北京炒楼现在,彻底断绝了他们念想投机炒楼的风险无疑正在加剧 那么,展望未来,中国人的财富潮泛起在何处要正确认识中国房价泡沫才能寻找到方向因此,我们必须首先回答一个问题,那就是大家普遍关心的中国超发的货币去了哪里就如同中国的产能早已过剩一样,中国的货币不仅效率低下,而且,出现大量过剩房地产泡沫有多大,货币泡沫也有多大,不仅如此,货币在政府债务和黄金等贵金属上,也已经流逝巨大所以,人民币在流通领域不是太多这并是说,黄金和不动产具备吸收货币的功能,而是创造出来的货币没有效率截至2012年年末,中国的M2/GDP达到1.88创下新高而同期美国的M2余额为10.04万亿美元,截至2012年3季度,GDP为15.81万亿美元这是什么概念等于是中国一块钱的货币供应,只撬动了五毛钱的GDP;而美国,一美元拉动最少1.5美元的GDP这就是效率的问题中国货币再多也没有用,因为都变成了死钱从另一个数据也可以看出,中国劳动率的水平与美国相比,只等于十八分之一,也就是美国一个人创造的劳动价值相等于中国18个人创造的劳动价值,人口多又有什么用 货币多了,在汇率自由浮动的环境下,对美元产生的一定是天量的贬值那么,也就是说在未来的某一天人民币自由兑换后,一切就会体现出来换一句话来说,如果现在储备美元,将来的收益就非常大,而且,远比黄金更加便捷,不存在无法兑换的问题,因为美元才是全球永恒的硬通货,起码在20年之内不会改变,并不是其他国家不想改变,而是无法撼动美元的储备货币地位所以,将人民币兑换成美元将成为长期投资的选择,现在的6.2元也可能就是深圳当年的原始股,突然会翻几倍甚至几十倍前苏联在解体前,一美元兑换2卢布直接跌倒20卢布,等于贬值了10倍这个很能说明问题中国的危机一旦爆发,最后的结果就是兑美元的贬值,而且,一定是天量的 历史的看,1980年兴起的出口企业的创富潮在2008年就给灭掉了,很多人破产跑路才捡到一条命;1990年兴起的股市创富潮在2011年给灭了,至今还有股民在6124点站岗;2013年开始,从2000年开始的房地产创富潮就要结束了,无数的家庭和私人投资者十几二十年的财富也会给灭掉,