陆媒:三四线城市房地产库存天量 或有崩盘风险

 作者:贲耨辙     |      日期:2018-01-03 08:16:16
国家统计局日前发布的数据显示,温州9月新建住宅价格同比下降16.4%,环比下降0.8%,在70个大中城市中,温州房价下降幅度最大 “今年3月我订了一套90平方米的房子,价格2.95万元/平方米,现在房价已经跌到1.38万元/平方米,亏惨了!”购买温州万科开发的龙湾花园项目的张先生表示,当初买的楼花,如今已损失过半这并非个案,经调查了解,温州多家楼盘价格均被腰斩,温州房价与2009年、2010年时的最高位相比,回调了大约30%-40%,六成炒房客被套 温州房价大幅跳水 购买温州香提半岛的王女士也经历了过山车式的行情她表示,2009年一期开盘时价格为2.5万元/平方米,二期开盘时涨到3.8万元/平方米,该楼盘二手房价格在2010年最高时达到过8万元/平方米,但现在市场价格又回到了2009年时的3万元/平方米左右,下跌幅度比最高时超过了一半据附近的房产中介透露,当年按照七八万元每平方米买入的15位购房者中,入住的只有1位,另有5位因欠高利贷已经跑路,还有7位也因资金问题没有收房,总之,2009-2011年高位介入的购房者都被套了 财经作家叶楚华认为,温州就像是《欧元必死》一书中所谈的爱尔兰一样,是中国房地产泡沫的典型象征国土资源部今年10月19日公布的城市地价监测数据显示,温州楼价以18.03%的降幅居本季度住宅地价同比下降的城市之首,并且蝉联多季度全国地价降幅最大城市即便如此,温州房价仍然直逼一线大城市,四五万元/平方米的房价在当地实在显得稀松平常,普通人仍然望楼兴叹除了房价虚高,城市人口流出也是重要原因据了解,温州人口正面临“出超”困境近几年温州市人口每年都要减少10万人左右,但进入温州的人口数量却并没有显著增加在不断有新楼盘开发的情况下,温州楼市已经出现了供大于求的尴尬局面 三、四线城市库存天量 根据一份内部研究报告,包括唐山、扬州、中山、芜湖、等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀,与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距 邯郸是河北省三线城市,其房价也就四五千元,但当地房地产泡沫膨胀之程度,不比、温州、贵阳等地低多少2008-2011年,邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米,在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米,预售建筑总面积1615.5万平方米而目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米 业内人士分析,按照中国人均居住面积31.6平方米,商业用房人均面积1.5平方米计算,人均建筑面积为33.1平方米,邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人而当地非农人口乐观估计也不足160万人如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于2011年1000万平方米的条件,邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米,以此测算,在建与在售楼盘至少需要消化10年 除上述城市外,桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名其中桂林、宜昌、连云港三地,2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%细细回顾此前救市政策,中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控,屡触红线的动作,其真实原因也就不难理解了 应警惕“鬼城”风险 备受关注的鄂尔多斯从去年到现在一直处于寒冬中据鄂尔多斯房地产开发商统计,今年在建工程中,约有75%处于停工或半停工状态其中,今年前4个月,全市销售商品房149.8万平方米,下降20.8%;销售金额91.4亿元,下降5.8% “鄂尔多斯楼市泡沫破裂是意料中的事”专业人士分析,早在2010年媒体就称鄂尔多斯为“鬼城”,即房子很多却无人居住而今年8月的鄂尔多斯,则随处可见停工的烂尾楼和讨债者当地一位开发商称,80%以上的建设项目都已停工,而这些房子的投资60%以上来自普通市民“尽管鄂尔多斯是中国西部一个富有的特殊小城,但其楼市泡沫的破裂对于其他城市和中国楼市,则具有警示价值”易居研究院企业研究中心总经理周建成表示,近年来三、四线城市房地产发展速度已脱离基本面,过于激进的土地出让速度,积累成的库存高压将使这些地区的房地产竞争更加惨烈基于消化库存,激活市场的考虑,托市政策开始在这些城市首先发起“相比于一线城市,感觉三、四线楼市泡沫的风险需要高度关注,并有可能成为房地产企业的绞肉机”一位业内人士坦言 从数据上看,三、四线城市的结构性问题已十分明显如华北地区的唐山市,其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%,但前4年其平均土地出让面积相当于北京的93%惠州与广州相比,经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%,但土地成交量却相当于广州的94%连云港和南京相比,经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%,但土地成交面积已是南京的117% “北京、上海等一线大城市,吸收全国资源的能力很强,能暂时维持楼市繁荣而那些二、三、四线城市,辐射能力有限,但却要拉起大城市框架,这样做的风险是显而易见的”专业人士提醒:应该警惕“鬼城”风险,